欲破“招标即定向” 上海敲打房企“串标”

 上海市拟推出“升级版”有竞价招标出让模式——招、挂复合出让。
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\r\n    3月底当地土地交易部门在例会上向与会的30多家开发商代表，通报了这一信息。
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\r\n    经济观察报获悉，与过去的有竞价招标方式相比，此次上海土地部门拟推出的新模式，将在出让方式、评标标准、保证金比例等方面进行明显的变化。
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\r\n    “从现在有的材料看，新模式的目的是出于尽量减少围标、串标、定向等行为，保障土地出让中的真实参与。但竞买保证金标准的提高，确实也给企业带来了一定的压力。”一位全国品牌房企高管说。
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\r\n    竞价招标“升级”
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\r\n    所谓复合出让，是指结合了过去有竞价招标和挂牌两种模式的出让方式。
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\r\n    其与过去有竞价招标的一个重要区别在于，缴纳出让保证金的申请人数未达到3人，过去会宣布流标，现在则会直接进入挂牌、竞价环节。
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\r\n    “过去的规则，给围标留出了借口。现在只要有人缴纳保证金，就不至于流标，不够3人的，跳过投评标环节，发布挂牌通知。”一位与会开发商说。
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\r\n    一位上海房地产方面的专家介绍，有竞价招标，由于出让人借助评标环节和人数限制，常常出现出让意向人做局、陪标、围标等现象。“最后造成的结果，大家觉得招标就是定向，招标必然不公平。怎么破除这个难题，实际上是土地出让方式中最需要关注的问题。”
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\r\n    此外，过去有竞价招标，入围竞价人选只锁定2家。新办法要求主持人按照3-4家进2，5-8家进3，9-12家进4……的原则，按照评标综合得分高低，来确定入围竞价人选。
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\r\n    据了解，相关部门为复合出让设定了非常详细的评标标准。评分分值由商务标和技术标两部分组成，两者比值为7~8:3~2。
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\r\n    资料显示，商务标标准中，项目经验、经济实力、出让人要求响应度、技术资质的权重依次递减。
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\r\n    以分值最高的项目经验项为例，其中包括企业在某段时间内正常开竣工项目的建筑面积和数量、企业在类似地块的运营管理经验指标以及相关经验等等。
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\r\n    比如出让要求响应度一项下，就包括项目开发建设承诺、租售承诺、引进入驻企业及业态匹配承诺、投标报价、落税金额、股权锁定等相关内容。
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\r\n    材料中明确要求，不得设定与地块功能和出让要求无关或明显具有唯一性的评分标准。
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\r\n    过去几个月中土地市场的几笔出让，成为这次土改的蓝本。
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\r\n    去年年底，徐家汇地王横空出世。不过，在预申请阶段报名4家开发商，最终只有2家缴纳了保证金。当时的出让，没有按照原有的流标处理，直接通过挂牌竞价后确定中标人。
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\r\n    今年年初，虹口率先采用阶梯式标准选择了入围竞价人。
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\r\n    高门槛倒逼围标
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\r\n    复合出让模式中更令开发商关注的，是竞买保证金的提升，由原来的土地起始价20%，提高到40%。
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\r\n    基于上海动辄20亿~30亿的单幅地价，这个变动无疑是土地市场重要变革。2010年，国土部曾发布文件，规定竞买保证金由地块起始价的10%提高到20%。不过，当时的目的是压制地王频出的现象。
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\r\n    “增加保证金，从正面看，的确可以减少陪标、串标，保证真实参与。”一位熟知上海土地行情的人士说，“以前可以串，现在串不动了。”
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\r\n    据不完全统计，上海市自2010年推出有竞价招标以来，有半数以上的有竞价招标，最后竞得土地的溢价率不超过5%。并且这些低溢价率的竞拍中，竞拍人仅为两三家。
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\r\n    上述人士说：“在上海这个市场，溢价率这么低，是很不正常的。” 
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\r\n    陪标、串标的情况中，意向人可能会找1~2家陪标，但是竞买保证金往往私下由意向人来承担，如果保证金比例提高到40%，意味着他需要在正式挂牌前缴纳和垫付土地初始价80%~120%的保证金。而原先需要缴纳的大约为40%~60%。
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\r\n    按照上海市现行的土地出让规程，从缴纳竞买保证金到土地正式确定中标人，约20天左右。以一块总价20亿的土地为例，在新模式下围标的成本，仅利息这一块就非常庞大。
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\r\n    对于正当参与竞标的开发商而言，保证金提高的确带来了一定资金压力。
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\r\n    上述开发商说：“我拍一块30亿的地，有12个亿被冻结一个月，利息还被财政账户吃掉。这个资金成本很大。政府应该考虑到竞标人的利息损失，建议参照工业用地现金保函等担保形式，来解决保证金沉淀的问题。”
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