严格招投标 沈阳出新规严防“花园小区”遭弃管

　　在沈阳全市大面积改造弃管小区的大背景下，一些“花园小区”被物业弃管，成为新的弃管小区。如何防止“花园小区”变“弃管小区”？12月20日，记者从沈阳市房产局物业处得到最新消息，今后，沈阳将采取一系列新举措，严防物业小区变成弃管小区。
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\r\n　　严格招投标：建管分离提升专业化服务水平
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\r\n　　据了解，目前全市90%以上的新建小区前期物业管理都处于“建管不分”状态，由于开发商与物业公司或存在“父子关系”，或存在“兄弟关系”，从而引发物业管理市场诸多问题：如有的物业服务企业角色错位，站在开发公司的立场上压制业主，使物业与业主冲突不断；妨害物业管理市场的优胜劣汰，一些新设立的物业公司依靠与开发商的隶属关系取得了物业管理权，导致“优不胜、劣不汰”的现象长期存在，甚至出现“逆淘汰”的情况。
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\r\n　　“要想防止物业小区遭弃管，必须从源头上严格物业招投标管理。通过市场竞争，优胜劣汰，提升物业服务专业化水平。”市房产局物业处负责人介绍说，目前，全市共有物业公司800余家，优质企业资源非常丰富，“买方市场”业已形成，业主选择物业公司的空间很大。
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\r\n　　据了解，针对前期物业管理招投标中存在的问题，最近市房产局物业处起草制定了《沈阳市物业管理招标投标管理办法》（以下简称《办法》）。
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\r\n　　《办法》重在防止开发单位左右招标结果。在以往的物业管理招标中，评标委员会一般是由招标人代表和物业管理方面的专家组成的。虽然招标人代表比例低于1/3，但往往可以左右评标结果。对于一个即将分割出售的物业来说，开发单位只是暂时的业主，由其代替真正的业主选聘物业公司显然有失公允。因此《办法》规定“评标委员会成员全部由物业管理专家组成。”限制招标人代表进入评标委员会，能够更好地体现公正原则。
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\r\n　　《办法》明确中标人选的唯一性。按照一般规定，评标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人，招标人可以按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。这样的规定，给招标人以很大的选择空间，即使出现“陪标人”名次靠前的情况，招标人也可以动员其放弃中标，直至“内定人选”中标为止。对此，《办法》规定“经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人。中标人放弃中标的，招标人应当重新组织招标”。这一规定，既限制了招标人的自由裁量权，同时也加大了招标人造假的时间成本。
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\r\n　　《办法》加大优质企业的中标机率。评标方式和评标标准，对评标结果具有决定性影响。《办法》首次规定，物业管理评标采用综合评分法，分别对投标书的商务部分、技术部分和资信部分进行评审，总分为100分，其中资信部分占20%。可以预见，《办法》出台后，规模小、缺乏管理业绩的小公司将很难中标。相反，资质等级高、信誉好的企业中标机率必然大大增加，从而促进物业服务企业由“重资质”向“重信用”转变。