物管招投标管理有望出新规 新规要求开发商需经招标选定前期物管

\r\n\r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n

\r\n\r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n

\r\n\r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n \r\n\r\n

对服务不满意却无力“改朝换代”的尴尬，或许要等到物管新规的出台才能解决。

　　物管收费与服务向来是热门话题，日前政府部门透露，今年计划启动物管费成本监审，从而考虑调整收费指导价，使这个话题再度引发热议。不少物业公司都称收入太低亏本经营，小区物管现行收费标准是否真的偏低；物业公司通过小区获取的广告费停车费等“灰色收入”是否足以弥补因缴费不足造成的亏损；业主对物业公司缺乏选择权、对服务不满意却无力“改朝换代”的尴尬有何解决之道……针对这些疑问，南都记者选取几个档次不同的小区为样本进行物管运营成本调查，并采访小区咨委寻求解答。

　　南都讯 针对不少业主不满物业公司服务、却无力“改朝换代”的尴尬，珠海小区管理咨询委员会委员董太金透露，政府有意出台新的珠海前期物管招投标管理暂行规定，目前已下发征求意见稿给各咨委，新规出台或可解业主之忧。

　　关于新规建议前期物管合同期3年

　　董太金告诉记者，政府已就前期物管招投标管理办法征求咨委意见。新规内容包括，在新楼入住初期开发商有义务选择前期物管，但不是由开发商直接指定，而是列明小区的条件、各方面要求，交给招标中心进行招标，所有物业公司都可以来竞标，等合同到期后业主委员会可选择重新招标更换物业公司。董太金表示，他将建议政府把前期物管的合同期限定得短一些，例如3年，因为一般新楼盘两三年后入住率就比较高了，此时可成立业主委员会，刚好合同到期，就可以解聘物业，重新招标。

　　关于物管费建议指导价与协议价并行

　　因为物管费政府指导价10年没有调整过，不少新建小区的软硬件设施都已超过原有的住宅小区物业最高级别标准，因此很多物业公司都是按照购房合同上的协议价来收取物管费，超过指导价的最高限价。董太金认为这种做法属市场行为，不违规，政府指导价针对的是大众化的楼盘，但还有一些超高档的楼盘可能在软硬件的配套上有更高的要求，如围墙装全红外警报器、送煤气送水之类的保姆式服务等，投入多，收费也必然要高。如果指导价限死了，不管是提供服务的一方还是被服务的一方都会不满意的。

　　董太金表示，如果政府要出新的物管费指导价，他建议实行指导价与协议价并行，一些高端住宅区可与业主协商后自行定价，提交政府部门审批。

　　小区物管运营样本

　　吉大某大型社区(老旧小区) 物业反映：收支平衡，略有结余

　　物管运营“拆东墙补西墙”

　　吉大某大型“高尚”社区自上世纪90年代初期建成。开发商属于国企单位，小区落成后同时组织了物业公司承担小区管理，至今已有近20年的历史。该小区物管收费实行的是包干制，初建成时物管收费标准为1 .5元/平方米，后来经业主委员会多次协商，自2006年左右调整为政府指导价最高级别的1.2元/平方米。该小区的物业公司负责人称，近些年来，作为最大头的支出，保安工资不断上升，但是物管费却没涨过，“作为国企单位，我们现在是在履行社会责任，根本没有盈利。”

　　该负责人向记者算了一笔账：如果所有的住户都缴纳物业管理费，公司一共能够收到物管费约45万，但是目前的物管收费率仅为69%，也就是32万左右。此外，公司另外一项收入为停车费，每月可以有7万多元的收入。而很多业主所关注的电梯广告费收入，该负责人说，“物管公司一分钱都没有动，全部存入一个公共账户中作为维修基金。”该小区包括保安、清洁员、绿化工人、管理者等一共有200多员工，平均工资为1800元/月，光是支付工资就得近36万元。此外，小区共有51部电梯，其中每部电梯每月需要600元的维护费用，月支出达到3万多元。而平时小区里的公共设施不定期的更新与维修，也要一大笔费用，如此算来，物管公司根本没有盈利。

　　那么物业公司靠什么维持经营呢？“物业公司是拆东墙补西墙。因为很多物管公司名下有多个小区，其中老旧小区的经营是亏本或者是没有收支平衡的，另外会有一两个新小区能够赚钱的。”该负责人谈到，“珠海物管行业都存在类似的情况。”

　　●账本

　　收入

　　物管费：32万/月±1万

　　停车费：7万/月

　　支出

　　工资：36万/月

　　电梯维护费：3万/月

　　公共设施维护与更新：约1万/月

　　兰圃某高档小型社区 物业反映：收支平衡，难以盈利

　　“小型楼盘超出指导价收费也赚不了钱”

　　兰圃某高档小型社区是3年前建成的楼盘，在政府部门定制的“住宅小区物业分级参考标准”中，位于最高级别“一级高层住宅”。小区建成后开发商将物管外包给某物业公司负责。物管收费实行的是包干制，收费标准为1.6元/平方米。这样的收费标准超出了政府指导价三分之一，由于楼价较高，购买此小区的住户收入水平也较高，基本不存在拖欠物管费的现象。

　　尽管缴费率高，但物业公司的负责人向记者大吐苦水，“这种5万平方米以下的小型楼盘，即使超出指导价收费，仍然赚不了钱。”她告诉记者，该小区只有4幢住宅、388户，但是保安却要十五六人。保安的月薪自从5月份调薪以后涨到了现在的1500元，即使这样仍然无法留住人，有些大型高档社区甚至出到了1900元，因此财务仍在做具体的核算，等结果出来，还将再调高薪水。保安的食宿费也由公司承担，因此公司每月要为每个保安支出2000元左右的人力成本。此外，还要聘用4个管理人员和10个清洁工，这一笔开支也不小。

　　该负责人还表示，不菲的人工费只占小区物管支出的一部分，还有一部分费用要花在路面维修、发电机养护，园林绿化修剪、消防设施检查和维护等各项硬件设施的管理上。该负责人还向记者诉苦，近期技术监督部门要再提高电梯的技术标准，还要再投入数万元对电梯进行整改，越发让他们难以为继。

　　●账本

　　收入

　　物管费：约8万元/月

　　路面停车费：约2100元/月(路面仅30个停车位，地下停车位只卖不租)

　　电梯广告费：物管公司表示微乎其微，不能填补日常养护费。

　　支出

　　人力成本：约5万元/月

　　维修费用：电梯日常养护+年检费用约5000元/月。另有路面维修、发电机养护，园林绿化、保安培训等

　　(小结：从被采访者反映的情况看，大部分按政府指导价或略高于指导价收取物管费的物业公司均为低利润甚至无利润运营。但以上样本数据均为物业公司提供，是否属实还有待有关部门进一步调查。)

　　统筹：南都记者 李扬琳

　　采写：南都记者 张应昂 李洁琼 陈静 任先博 李扬琳 实习生 温黛默

　　摄影：南都记者 陈坤荣

　　网络问卷调查

　　上周6名小区物管咨询委员会委员亮相时，新浪珠海发布网络问卷调查，南都记者请参与出题的咨委一一给予点评。