国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）昨日正式亮相，打出了一套调控房地产市场的“组合拳”。其中明确二套房首付比例不得低于40%，开发商不能分层、分单元办理商品房预售，房价上涨过快的城市要加大限价房、公共租赁房和经济适用房的建设规模。 \r\n 加快中低价位商品房建设 \r\n 《通知》涉及土地、信贷、市场监管等11个方面，被业内简称为“国十一条”。
\r\n其中，首先强调要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
\r\n 为了保证这项政策的落实，《通知》还要求，地方人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模。 \r\n 二套房以家庭为单位计算 \r\n 在信贷方面，《通知》明确二套房贷首付款比例不得低于40%，其中还明确二套房贷要以家庭为单位计算，也就是说，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。但对于二套房贷的利率，《通知》没有像2007年楼市疯涨时期那样“一刀切”地设定为1.1倍利率，而是要求地方银行按照风险定价。 \r\n 在市场监管方面，《通知》要求开发商不能分层、分单元办理商品房预售，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。此举正是针对开发商分批销售商品房，捂盘抬价的市场痼疾。 \r\n 业内解读：政策相对温和 \r\n 《通知》还强调，稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。这也是近来国家出台房地产调控政策中首次明确地方责任。 \r\n 去年，许多大型国有房地产企业在各地以天价拿地，创造了许多“地王”，对于这种现象，《通知》也有所顾及，要求国有资产监管部门进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 \r\n 对于“国十一条”的颁布，业内普遍认为，一系列楼市组合政策将抑制投资性购房，在一定程度上抑制大中城市房价的过快增长。但由于政策相对温和，不会造成房地产行业大起大落。 \r\n “国十一条”要点 \r\n 1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 \r\n ●加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 \r\n ●增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 \r\n 2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 \r\n ●加大差别化信贷政策执行力度。 \r\n ●继续实施差别化的住房税收政策。 \r\n 3、加强风险防范和市场监管 \r\n ●加强房地产信贷风险管理。 \r\n ●继续整顿房地产市场秩序。 \r\n ●进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 \r\n ●加强市场监测。 \r\n 4、加快推进保障性安居工程建设 \r\n ●力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 \r\n ●中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 \r\n 5、落实地方各级人民政府责任 \r\n ●进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。（相关报道见C07版） \r\n 政策解读 \r\n “国十一条”六大看点 \r\n 从去年12月以来，国家多次释放调控房地产市场的信号，昨日随着国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这轮房地产市场调控最密集的一套政策组合拳终于亮相，成为未来一段时间影响楼市走向最重要的因素之一。建设部政策研究中心副主任秦虹昨日接受本报记者采访，详细解读了国家这一轮房地产调控的思路和用意。 \r\n 热点1 提高二套首付抑制投机购房 \r\n 政策：加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 \r\n 秦虹解读：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的——— 该会议提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 \r\n 至于贷款利率，这次没有强调要按1.1倍执行，这表明国家把这个利率交给各个地方根据具体情况确定利率水平，由地方商业银行来决定。 \r\n 热点2 防范境外热钱冲击国内市场 \r\n 政策：加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 \r\n 秦虹解读：中国房地产市场的发展一直得到国外游资和热钱的高度关注，目前国内房地产市场仍存在供应短缺的问题，所以商品住房首先要满足国内需求，而境外热钱大多是投机、投资性的，大进大出对房地产的稳定发展带来危险。对于境外热钱的具体管理措施，还是按照2006年7月11日建设部、商务部等六部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》执行。 \r\n 热点3 严查囤地炒地保证有效供给 \r\n 政策：国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。 \r\n 秦虹解读：加大闲置土地查处力度，打击开发商囤地炒地是国家的一贯政策，2008年在金融危机的特殊情况下一些地方政府允许开发商放缓开发进度，但现在不能再执行2008年背景下制定的政策，2009年房地产市场已经扭转，如果不加快开发进度，政府出让的土地都形成不了有效供给。 \r\n 热点4 完善招标方式 剑指“地王”频出 \r\n 政策：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。 \r\n 要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 \r\n 秦虹解读：国家从2007年就逐步形成了一个房地产政策调控思路，就是“小盘供地，大盘供房”，这样可以避免开发商延长开发时间，小盘供地有利于加快供地节奏，加快住房的供应速度。而大盘供房，是为了避免开发商划小销售规模，分次销售抬升价格。 \r\n 2009年全国各地“地王”频出，地价节节攀升，使社会对房价上涨的预期普遍提高。所以这次国家明确要改善土地出让方式，完善招标招标方式，土地价高者得的拍卖方式不尽完善，招标可以考虑更多因素，比如住房结构比例，规划环境，配套公共服务，而拍卖只强调价格，考虑因素过于单一。地方政府不能只考虑地价收入，还要考虑维护市场平稳发展，兼顾整个社会利益。 \r\n 热点5 房价过高城市要多建限价房 \r\n 政策：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。 \r\n 记者解读：国务院曾在2006年的“国十五条”调控文件中首次提出建限价房的要求，广州也是在全国首个推出限价地的城市。从2006年出让全国第一批限价房用地至今，广州共出让了10幅限价地，目前还有四幅没有开发。但由于2008年金融危机，未开发限价或转为保障房用地，或转为商品房用地。地方政府的限价房政策遭遇了楼市低迷时期限价房贵过商品房的尴尬。但2009年随着房价快速上涨，限价房也再次成为政府调控的一把利器。 \r\n 业内人士认为，国家重新强调增加限价房供应将对平抑地区房价起到积极作用。值得注意的是，广州已经明确表示，今年将加大住房保障的建设力度，在住房保障领域投入30亿元，新开工建设2.8万套保障房。 \r\n 热点6 越权救市政策地方严禁出台 \r\n 政策：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 \r\n 秦虹解读：“国十一条”中的最后一条明确了稳定房地产市场的责任在省级人民政府，房地产市场主要是地方市场，各地差异非常大，对房地产管理，地方性责任非常大。 \r\n 去年初在经济危机中为了扶持房地产发展，地方政府出台了一系列救市政策，比如广东省建设厅就在去年3月出台了“粤十五条”，对闲置地的认定和查处措施有所放宽，如今国家命令禁止这种行为，业内人士认为广东会很快调整此前的优惠政策。 (王卫国) |
