于无声处听惊雷。从3月17日到4月16日，北京住宅供地市场沉寂了一个月。在3月17日之前，各方看到的是住宅供地市场酣战正浓、地王迭出；4月16日，看到的是住宅用地出让政策大动作。 \r\n 住宅用地出让不再“价高者得”，北京将更多采用综合评标；一级资质房企拿地半年内不得超过40万平米；单宗商品住宅出让面积设置上限，热点地区住宅地块出让面积原则上控制在5公顷；北京将试点推出“限价中小套型普通商品房”，优先解决北京户籍或在北京工作及居住一定时间的非京籍人群的自住型、改善型需求，北京此举先于“新国十条”领衔打出房地产调控重量级组合拳一天时间。这一次北京住宅用地出让政策打出的也是“组合拳”。业内认为此举导致住宅地价跌几乎无悬念。 \r\n 住宅用地新政剑指高地价、高房价 \r\n 北京住宅供地“重磅”政策的出台，立刻吸引了各方关注的目光。“平抑地价”，在高策地产机构董事长李国平看来，这次土地新政目标明确。
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\r\n 单从土地市场看，新政出台前，国土资源部在3月22日明确要求，今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。在此之前一周内，3月15日，大望京1号地和海淀区东升乡地块连续刷新北京土地出让楼面价纪录，高温灼热了土地市场，引起舆论大哗。央企在这一轮拿地中的强劲表现，直接导致国资委3月18日发布非房地产主业央企退市令；各方对高地价的“声讨”，也迫使北京市暂停热点地区高价土地交易。于是，此番新政出台，在多位业内人士看来，正是有关部门经过一个月的酝酿，对此前高地价的对症下药。 \r\n 国土资源部土地利用管理司司长廖永林在接受媒体采访时也谈到，北京此次提出更多采用综合评标的土地出让方式，指向是控制地价非理性上涨。 \r\n 需要注意的是，北京住宅供地新政并不是孤立的，而是在更高层面调控部分城市房地产市场的背景下出台的。这从4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”中可见端倪。 \r\n “新国十条”提出，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 \r\n 由此可见，土地新政将不止出现在北京，而北京的土地新政也不光是指向地价，还是为了遏制房价过快上涨。 \r\n 业内普遍看好土地政策效果 \r\n “土地新政必然降低地价，地王将绝迹。”新政刚一出台，在接受本报采访时，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就表示看好土地新政效果。 \r\n 中原地产华北区域董事总经理李文杰也对记者表示，“限价中小套型商品房”尝试“限房价、竞地价”的土地出让方式，限定的房价上限将写进土地出让合同是此次土地新政的一大亮点。这也使房企必然要考虑拿地成本，不会做赔本买卖，“类似以前有房企拿地口头承诺低房价，最后售价高出承诺价的事情将不会再出现。”
\r\n导致业内对地价看跌的还包括综合评标的出让方式，有钱不再是成功拿地的关键。根据北京国土局公布的政策，采用综合评标的方式，开发商的报价在100分里只占25分。开发商拿地是否成功，还要看其付款进度、开发建设周期、政策房建设条件、土地节约集约程度、企业资质等各方面。特别是评标过程中将设地价合理区间，开发商报价高于这一区间，反而会弄巧成拙。这在业内人士看来，这将直接导致房企报价趋向“不高不低”的合理价位。
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\r\n 市场预期改变，住宅用地价跌几无悬念
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\r\n 李国平表示，房企拿地规模半年内不得超过40万平方米的新规，将减少土地市场的竞争者。在半年的时间段内，拿地指标用满了的开发商自动被屏蔽，不得参与其他地块竞争。地块竞争者的减少，也将有助于平抑地价。 \r\n 与此同时，单宗住宅用地出让面积控制在10万平方米，热点地区住宅地块出让面积原则上控制在5万平方米。加上未来住宅供地越来越远离城市核心区，这样一来，地王出现的可能性微乎其微。 \r\n 李文杰还提到，在政府多管齐下，重磅政策调整房地产市场的时候，业内对未来市场特别是价格预期已经发生改变。对房价的看跌也将传导到土地市场上，拉低开发企业对地价的预期。 \r\n “新国十条”等政策出台后，在前期领涨北京楼市的通州，不少楼盘已经开始下调房价，有的跌幅甚至达到4000元。中原地产等机构预计今年新房和二手房成交量将下跌50%，房价跌幅将达30%。 \r\n 政策：4月16日，北京市国土局副局长曾赞荣表示，将试点推出限价中小套型普通商品房，优先用于解决具有北京户籍或在北京工作及居住一定时间的非北京户籍人群的自住型和改善型需求。单套住房建筑面积90平方米以下占70%以上，最大单套住房建筑面积不超过120平方米，具体销售管理办法以市政府出台的政策为准。 \r\n 限价中小套型普通商品房依然属于商品房的范畴，地块采用“限房价、竞地价”的方式出让。即先由社会中介机构和专家对周边商品房的价格进行评估，确定该商品房的销售限价。然后开发商根据自身情况竞争，价高者拿地。限价为强制性，将写进土地出让合同，开发商销售时均价不得超过最高限价。 \r\n 此外，对于住宅用地的出让，北京下一步还将试点推出“限地价，竞政策性住房面积”的出让方式。初步的设想是先限定地块的地价，然后根据周边政策性住房的价格，让开发商报出能建多少平米政策房，报的面积最多者拿地。 \r\n 【业内解读】 \r\n 北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，这一政策首次提及居住一定时间的非北京户籍人群的自住型和改善型需求。不仅将影响土地交易市场，而且很可能会影响目前的商品房交易环节，很多刚性需求可能从商品房买卖市场转移出来，期待获得限价房的机会，给已经受到首付重磅政策打压的市场再上一道紧箍咒。 \r\n 不过，中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰表示，商品房价格主要还是供求关系决定的。此次推出的限价中小套型普通商品房处在试点阶段，形成市场供应还需一段时间。 \r\n 此外，业内有开发商对限价政策写进合同的政策有所顾虑，其担心拿地时不得不接受限价，无法预测出售房屋时的市场行情，过于强硬的行政命令调节价格，干预市场规律。 \r\n 对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，此时力度较大的限价政策，主要是在房价已经步入非理性的背景下出台的，此时传递出强烈的干预信号是有必要的。而这样的政策未必一直持续，可能因市场转变而改变。(张旭) \r\n |
