近日广州市政府出台“穗七条”几乎条条针对房地产市场的源头——土地供应。而据多家媒体报道称，广州市国土房管局透露，“今年计划供应5平方公里的商品住宅用地，这一计划供应规模是近年来最多的”。土地供不应求是房价快速上升的主因，虽然目前公布的土地供应量很充足，但如何让开发商拿地后按期将房子建出来则更加关键。 记者龙蕾 \r\n 从协议出让到招拍挂 \r\n 土地供应收紧房价狂飙 \r\n 2002年 \r\n 2002年4月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(第11号令)，要求从2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” \r\n 土地招拍挂始于2002年，但在那个时候，很多开发商都是依靠协议或私下转让来获得土地，第11号令的出台，也让很多开发商凭借着“历史遗留问题”这一理由大规模圈地，土地招拍挂受阻。 \r\n 2003年 \r\n 国土部《协议出让国有土地使用权规定》(第21号令)，对协议出让国有土地使用权作出详细规定。从2003年8月1日起，要求出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式。 \r\n 这一法规的实施标志着国有土地的使用过渡到了招、拍、挂和协议出让并行的阶段。 \r\n 2004年 \r\n 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(第71号令)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。 \r\n 在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。这就是所谓的“8·31大限”，从这一天起新的全国土地政策将正式实施，此后全国一律实行房地产经营性土地“招拍挂”出让，这也是土地供应方式的重大转变。 \r\n 从土地供应下手像“中药调理” 难立竿见影 \r\n 对于“穗七条”，很多解读都表示此举是直接为抑制高房价而产生。合富辉煌首席分析师黎文江在接受记者采访时则认为，此举更类似于“中药调理”，从源头上解决住房供应问题，而社会大众则认为这是一剂“西药”，会产生立竿见影的效果，这才是“没可能的”。 \r\n 黎文江告诉记者，其实地价和房价的关系并非是单向的、谁决定谁的因果关系，它们既互相联系、互相影响又互相制约，互为因果。地价和房价具有不可分割性，大多数情况下其变动趋向是一致的。但同时，房屋和土地在不同阶段分属于不同的所有者(政府、开发商或购房者)，地价或房价的最终形成分别取决于这些所有者的利益博弈结果，其所产生的地价和房价的变动，因此又并非完全一致，有时甚至相反。高地价未必能推高房价，低地价也未必会拉低房价。高地价信号对区域市场价格心理预期影响力较大，但地价绝非拉升房价主因。 \r\n 黎文江还特别强调，土地的供不应求才是房价快速上升的主因。政府如果真能每年供应5平方公里的住宅用地，就等于给了开发商一颗定心丸，开发商也就不会为了有限的土地而去抢破头争“地王”了。 \r\n 开发商拿地后按期开发更关键 \r\n 黎文江还表示，今年计划5平方公里的商品住宅地供应，按照广州平均容积率2~2.5，以及从拿地到批准预售1.5~2年的开发周期，未来2年供应量将在1000万平方米左右。同时，“三旧”改造供应中心城区居住用地1平方公里，也将缓解中心城区供地荒，在一定程度上缓解高楼价问题。而连同限价房、保障房的相关规定，“穗七条”是体现了“保障低端、支持中端、放开高端”的构建住房体系思想。 \r\n 土地供应到5平方公里，政府的良好愿望是能通过放地来达到保障土地供应量，从而缓解住宅供应量的目的。但如何防止开发商“囤地”或延期开发以博取地价升值，也就是开发商拿地后按期将房子建出来的问题，则更加关键。黎文江表示，在土地出让合同中，双方就规定好开发周期及预售时间范围等。还有政府要规定不按期开发的惩罚措施，也能给开发商以警示。 \r\n 相关链接 \r\n 内地试行“勾地”制度 \r\n 广州并非第一个“吃螃蟹” \r\n 国土部4年前已首次提出 \r\n 早在2006年年初，国土资源部就发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》，其中提到“有条件的地方，可以建立‘勾地’制度。单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。 \r\n 上海今年2月顺利试水 \r\n 上海已经分别于2009年9月和10月以上海版“勾地”制度推出了两块商业用地，并于2010年2月初顺利出让，其中“外滩国际金融服务中心”地块并未超出其评估价，而另一块昔日全国地王“黄浦区163号地块”再出让时虽然比第一次拍卖缩水10亿元，但仍然以溢价21.8%拍出。 \r\n 万达广场是广州首次探索？ \r\n 广州市国土房管局相关人士在解释“勾地”制度时承认，其实去年在白云区某地块出让时就进行过类似“勾地”制度的探索，通过政府主导用地储备，结合开发企业的需求，在“勾地”后再进行公开出让，可以避免造成流拍和闲置用地。记者在采访了多位开发商和业内人士后，大家都推测该地块应该就是广州白云万达广场所在地块。 \r\n 除万达广场外，保利琶洲村地块、中石化广氮地块等“先招后拍”定向出让的地块，其实都是“勾地”制度在广州实行的尝试。从效果来看，丰富了广州土地的使用功能，引入了多家强势企业，对广州经济发展未尝不是件好事。 记者 陈白帆 \r\n “勾地”制的前世今生 \r\n 源于1997年的香港“勾地”制度原是救市之策 \r\n 政府摆脱“流拍”尴尬 \r\n 香港的“勾地”制度缘起于1997年，经历了亚洲金融风暴后，香港房地产市场受到重创，政府停止定时卖地，试图通过减少土地供应来刺激楼价。当时有舆论表示，停止卖地是帮发展商及不计风险追求暴利的炒民的举措。因此，最后香港政府推出了“勾地”制度。 \r\n 最近两年，由于香港土地供应屡创新低，住宅供应量下降，价格狂飙，香港各界正对“勾地”制度进行反思，“勾地”制度出现了新变数。 \r\n 地产专家称，香港政府采用“勾地”制度，政府便完成了从之前主动调控供应并参与发展到改由市场主导的转型。由于政府不公布心理价位，因此在交易过程中就可占据有利地位，也避免了可能出现的“流拍”。 \r\n 香港发展商怎样“勾地”？ \r\n “勾地”制度的具体形式是：香港政府向市场提供一个“可供申请售卖土地表(土地表)”，表内的土地是马上或在短期(未来一年)内可以供发展商建楼的熟地。公众可随时在政府地政署网站下载卖地详情及条件，但是政府没有定下售地时间表或要出售哪一幅地块，一切交由市场决定。有意申请“土地表”内土地的开发商可向地政总署提出愿意付出的最低价格及按金。若地政总署接纳，则该块土地便以公开拍卖形式出售。在实际操作中，不同开发商可能对同一地块不断“勾价”，最终勾到政府可公开拍卖的底价方可成功勾出。地块的实际成交价往往高于勾地价一截。 |
