国土资源部日前表示,将完善现行的土地招拍挂制度,试图遏制目前地王频出的局面。但如果改革仅仅着力于“完善”,而不是从一些根子上动手,那么改革注定会失败。因为目前的实际情况恰恰是,房价在一系列调控政策出台后仍一路上涨,稳定房价的预期没有达到。 \r\n 应该说,土地出让方式从划拨和协议出让到改革为“招拍挂”,这在土地资源的分配上是一个大进步。但在供给方政府高度寡头垄断供应、多家需求方(房地产商)竞争的背景下,招拍挂制度催生出一个又一个地王可谓是常态。 \r\n 地王的根子在于中国滞后的土地制度,而非招拍挂制度本身。梳理我国的土地制度,可以发现从农村集体用地转变为城市建设用地,从政府的储备到用地企业拿地,几乎每一个环节都存在着种种弊端。譬如,农村集体用地的流转仅限于农用地,而不允许转为农村建设用地。但如果政府对农村建设用地进行征收,就可以转为城市建设用地。在这一过程中,政府只需支付少量补偿款,却能从溢价中获得巨额出让金收益。 再如,在与百姓生活密切相关的居住用地只能通过“招拍挂”的同时,市场上又存在着广泛的廉价划拨和协议出让名目繁多的土地。在这一背景下,地王频出也是合乎情理的。 \r\n 制造地王的另一项深层次原因在于目前的财税体制。在目前的财税体制下,土地出让收入已经成为地方政府的主要收入来源。地方政府对卖地收入的依赖程度促使地方政府和房地产商的利益绑到一起,而这又促使了投机者对调控政策的有恃无恐。 因此,单纯改革招拍挂制度,并不能有效解决目前的地王频出难题,问题的最终解决应当是系列制度改革配套同步进行。 \r\n 根据国土资源部的表述,未来政府可能会加大招标的比例,在招拍挂过程中,不再唯价高者得,而是要采用考虑多种因素后的“综合招标”的招标方式。这些改革措施的最终实施或许能够暂时遏制地王频出的势头,但终究还是逃脱不了扬汤止沸的结局。 \r\n 招拍挂制度应当改革,但其成功的先决条件必须是逐步形成竞争性的供应市场。譬如,在符合建设规划的前提下,集体土地、城镇国有土地,不论什么类型,全部自由地进入市场;能供应的土地,经常性地在市场挂牌;形成县、中心地区、省甚至全国性的交易市场。在此基础之上,土地估值体系方能发生变化。 \r\n 当然,最终的改革有赖于政府的决心。毕竟,有效的改革需要突破地方政府利益的羁绊、既得利益者阶层的抵制和银行机构的反对,甚至要考虑到金融体系的安全和经济的兴退。 \r\n |
