备受关注的北京三大土地事件近日来全已尘埃落定，大龙地产终因无力支付土地款而放弃了后沙峪地王、中化方兴广渠路15号地王规划更改正式被拒、中服地块竞拍条件浮出水面。从这三件事中可以洞悉到，随着国土部在全国范围内打击囤地力度的加强，北京市的土地管理也正在酝酿着变革。 \r\n 而在9日召开的中服地块现场答疑会上，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠的一番讲话，让不少业内人士认为，今后北京市的土地市场将酝酿三大重大变革，首先，出让条款中的半年内开工的铁律有望被打破；其次，今后土地出让竞买人的资格设定将更加苛刻；最后，土地一级市场供应更加符合市场定位。 \r\n 开工时间不再“一刀切” \r\n 广渠路15号地未能按照竞买时签订的开工日期（2010年1月31日）正式开工成为近日媒体炮轰的对象。 \r\n 2009年6月30日，中化方兴力压SOHO中国、远洋、万科和保利等大佬，以40.6亿元的价格拍得广渠路15号地。按照中化方兴与市国土局签订的土地出让协议约定，中化方兴应在购得土地后半年内开工，但是随后不久中化方兴提出了更改规划的申请，尽管最终未能通过，但是不少业内人士质疑，其是明改规划暗拖开工日期。 \r\n 不少业内人士向记者表示，从去年开始北京市出让的土地中，大多数地块的出让协议中全规定了半年内必须开工，成为了土地出让中的一条“铁律”，但是就实际而言这是很难做到的。 \r\n 通常在准备充分且非常顺利的情况下，多数房地产项目从拍得土地到办齐开工手续，一般需要约一年时间。专家表示：“不排除一些发展模式成熟、分工明确、衔接严密的开发商在开发部分项目时可以做到半年内开工，但我国多数开发商都很难在拿地后半年之内便正式开工，不得不因前期程序难以如期履行完毕而向国土资源部门申请延期开工。” \r\n 叶向忠表示，半年内开工对企业而言是一项艰巨的任务，需要企业积极地发挥主观能动性，积极地联系各个委办局，因此目前正在考虑延长企业拿地后的开工期限，或者是对特殊地块开工日期另行规定。 \r\n 此前，华润置地门头沟项目被曝囤地，原因就是因为其为外资，项目手续繁琐。同时在今年北京市两会上，潘石屹也向副市长陈刚表示,2009年10月以40亿元拿下的望京商业地块的规划方案尚未获批,很难按照合同约定在2010年4月1日前开工。可见半年内开工的铁律有待商榷。 \r\n 但也有专家认为，如果放开无疑给企业囤地制造机会，按照目前通行的原则，企业一般一年内不开工是不会受到处罚的，过了一年不满两年的将被罚没土地出让金的20%，两年以上的才将被收回。 \r\n 因此，无论是半年开工也好还是一年开工也罢，需要的是土地部门制定出更加明晰的施工时间表，直到项目上市销售形成真实供给才是打击囤地的根本。 \r\n 土地竞买规则将更加苛刻 \r\n 中服地块不仅因为其位置黄金、地价高而被关注，更重要的是其苛刻的竞买条件。 \r\n 在9日中服地块的现场说明会上，叶向忠表示，参与中服地块竞买联合体中的金融机构可以不是一家，但是必须有一家的注册资本金超过50亿元；参与的开发企业也可以不是一家，但是必须有房地产企业一级开发资质，而且其中一家的注册资本金必须超过20亿元。同时还规定竞得土地后，金融机构必须自用，剩余部分不得出售只能出租，地价款需一次付清。 \r\n 按照叶向忠的说法，这些条款是抬高门槛杜绝没实力的企业前来“搅局”，防止出现大龙地产的情况。同时他还表示，土地出让金的支付额度是就市场情况而言，目前自己还没有看到市场有任何衰退迹象，因此现阶段出让的土地将依然执行地价款一次性付清，并表示在今后的土地出让中，会根据地块的实际情况制定中服地块的类似条款，以保证土地可以正常开发上市。 \r\n 而不久前，北京市土地整理储备中心公示的大望京2号、3号、4号、5号地中，也出现了“必须一次性付款”和“除住宅和公寓外原则上不许散售”的条款。此外在公告中还首次出现了“要求竞买人无拖欠地价款等不良记录”,以及“土地成交后须一次性付款”条件。这意味着,竞买人必须“无前科”、“不差钱”。 \r\n 有专家表示,一次性付款的要求,可以过滤掉很多不具备资金实力的开发商。对于这些非住宅立项土地,这次的出让条款要求,“除住宅、公寓外,产业功能项目须长期持有或经营管理,原则上不允许分割出售小产权”。这就把喜欢“商改住”、习惯散售商业物业的开发企业挡在门外。 \r\n 可见，随着打击囤地力度的加强，市国土局正在细化土地出让的细节工作，在价高者得的前提条件下附加了“信用评级”、“实力评级”、“经营模式评级”等苛刻条件。 \r\n 一级开发将配建配套设施 \r\n 2006年，北京市出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，并于当年底对门头沟新城城子地区21-218号用地和石景山区南宫住宅小区地块的一级开发实行了公开招标，首次将土地一级开发权推向了市场，但是经过三年的运作，这一政策于2009年底宣告作废，转而由政府主导，企业运作的模式。 \r\n 记者了解到，在一级开发权下放的三年中，大部分土地未能按照约定完成拆迁，一定程度上对土地市场的供应造成了影响。 \r\n 在收归土地一级开发权的同时，业内对于将来土地市场供应的土地质量非常关注。叶向忠表示，目前正在跟市规划委研究，尽量在土地一级开发中清理完拆迁工作，为企业提供可直接开发的成品地块，以缩短开工前的准备工作。同时考虑是否将一些配套设施如医院、学校、道路等修建完成后再入市交易。 \r\n 同时记者从戴德梁行了解到，目前该公司正在帮助旧宫政府规划一块1000亩的土地，目前正在做一级开发，他们的作用是在土地一级开发时就用市场的规则确定土地规划，比如地块将如何划分、如何配建商业、如何符合开发商的需求等。商报记者 赖大臣 \r\n 相关链接 \r\n 全国闲置满两年的土地达14.5万亩 \r\n 国土部部长徐绍史在近日举行的国土系统土地卫片(卫星遥感图片)执法检查会议上透露,国土部门2007年之前供应给开发商的地仍有10万亩未开发,如果加上2007年的3万亩和2008年的1.5万亩,全国房地产供而未建满两年的土地达到14.5万亩。根据国土部的规定,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,将收回重新安排使用。 \r\n “现在房地产企业向二三线城市走,房地产开发资金也在向二三线城市走,土地监管的任务非常重。”徐绍史表示,今年国土系统将查处囤地炒地作为工作重点,绝不姑息开发商囤地炒地的行为。 |
