未来房地产行业可持续发展的力量，离不开由内而外的变革驱动。以打造健康价值链为目标的工程采购模式创新，则赋予变革以重要意义：回归品质之本。 \r\n 开发商应为建筑质量负全责 \r\n 2009年发生的“楼倒倒”、“楼脆脆”、“墙裂裂”等一系列事件，曾重创房地产行业道德与公众诚信，但我们不妨以近期两则新闻重新作为思考起点： \r\n 2010年7月，暴雨天气持续袭击下的武汉，部分城区主干道多处积水，某社区30余套商住楼开裂渗水严重引起业主公愤；与此同时，一位六十多岁的老人，背着一组贴在红领巾上的“房屋质量投诉照片展示”在成都大街小巷奔走，只为一家人在城东某社区购买的一套住宅商品房的房屋质量问题能得到尽快解决……尽管这些社会剪影不足以反映房地产行业全貌，但品质建筑这一行业基本诉求，在土地增值和销售额带来的庞大利润面前，成了很多不负责任的开发商所逃避的部分。 \r\n 非常遗憾，对于全行业品牌开发企业的评价多来自于各大机构对企业品牌价值的评估和一定程度的销售数据调研，然而这其中，却鲜有人提及业主对产品的满意度和投诉率。 \r\n 消费者对品质的认可，显然应该成为这家开发企业是否符合“品牌”荣誉的最基本标准。 \r\n 然而，一方面是全行业对此缺乏相对客观的调研工具和反馈机制，另一方面则是房屋质量问题的责任边界还未得到一致认定。 \r\n 今年5月，北京市出台了《关于加强北京市建设工程质量施工现场管理工作的通知》，其中首次提出，建设单位（住宅工程的建设单位即开发商）要承担工程质量责任，并对所建设的工程在设计使用年限内的质量全面负责。同时，还进一步明确要求建设单位不得任意压缩合理工期，降低质量标准。 \r\n 开发商对住宅质量负全责：城市管理部门迈出政策层面的可喜一步，让房地产企业再也无法推卸借口：作为集成者，虽然不生产任何结构部件，但必须提供业主最终认可的品质建筑。过往出了问题找施工单位，指责供应商的做法将均被排除在理由之外。 \r\n 品质地产目标下的 \r\n 工程采购创新 \r\n 如此责任界定，除了迫使不负责任的企业消除侥幸心理，还能督促开发商抓紧修炼内功：如何更好地整合优质资源，加强过程管理，与优秀的伙伴一起服务品质建筑。而非为了最大程度的压缩成本，不选择有口碑、有信誉、有能力的服务商。 \r\n 提升内功，工程采购部门在其中责任重大。作为产业链要素整合的源头，该部门的团队能力、管理理念、执行力、判断力都将对品质产生直接影响。有业内评价称：产品的品质70%由采购部门决定，30%的贡献来自施工现场。 \r\n 我们可喜的看到，在这一领域已经掀起了创新浪潮：战略合作、标准化、低碳导向成为未来发展关键词。 \r\n 创新之一：房地产企业是集成商的角色，注定企业核心竞争力与其整合各方资源的能力息息相关。与此同时，不可否认住房产品的经济属性，生产效率与规模、成本控制与品质管理都会对最终利润产生影响。与供应商进行战略合作无疑为提高效率创造可能：每个项目公司不必要对大宗产品进行重复招投标，而是由战略合作伙伴在各布局区域提供专门服务。 \r\n 甲方、乙方这样的关系正在发生变化。在品牌房地产企业和主流供应商之间更愿意称彼此为合作伙伴。 \r\n 此前，开发商用在项目采购招标上的时间往往较长，如果每一项都单独招标，筹备工作十分复杂，尤其是跨区域发展的大型企业往往会在采购行为中进行重复劳动，一旦供应商选择不当又会给项目带来巨大损失。当房地产采购方式从分散采购、随机询价到集中采购，发展为从有一定项目配合基础的供应商中，选择合作效果良好的企业上升到战略合作层面，不仅可以在项目开发前期获得专业支持，更可以通过减少供应商数量提高合作供应商的采购金额，相对于传统采购还可以取得较为明显的成本优势。 \r\n 如今，越来越多的企业选择与供应商战略结盟，以恒大集团为例，其战略供应商便有200余家，双方从简单的合同买卖关系，转变为双方共同关注供应链优化。 \r\n 创新之二：每家房地产企业开发的产品可能是多元化的，但可以对同一类型产品进行标准化设计，实现批量复制的可能，可将产品的经济性发挥到最大，标准化可以最大限度降低全国拓展带来的经营风险，实现成本优化。最重要的是产品均好性。工程采购部品部件的标准化被认为是最应先行的一步。 \r\n 必须承认，中国的建筑业仍以手工生产为主，经由30年发展的房地产业依然是粗放式的，标准化程度远远不足，区域发展极度不平衡，很多中小企业的“项目制”更谈不上标准化。 \r\n 万科集团、海尔地产、绿城集团等企业已经迈出了创新性的一步。 \r\n 为规模化做好准备，恰是万科推行标准化的意义所在。万科在提高精装修比例过程中，发现各地的产品不统一，采购成本不可控，2009年上半年开始对标准精装修产品的部分装修部件进行了集团统一采购，通过与优秀的供应商达成战略合作，发挥规模效应，在确保质量的前提下，优化采购成本。据了解，2010年，万科计划新开工公寓项目实现100%全装修，高层新项目应用标准化产品的比例达到30%。标准化和集中采购的效益将进一步显现，目前，该公司按装修标准的档次分成了A、B、C三类标准层级，而未来的标准化将在绿色部品的应用方面继续延展。 \r\n 标准化，对跨区域发展的大型开发企业来说已经成为充要条件之一。 \r\n 创新之三：重视节能减排是房地产业为低碳经济作出贡献的必然选择，随着全行业对降低碳排放目标的积极践行，选择因地制宜的技术和同样倡导可持续发展理念的合作伙伴也成为工程采购创新的重要组成部分。 \r\n 万科集团正在寻找太阳能领域的品牌企业，尝试进行战略结盟，背景则是该企业的绿色、可持续发展战略：希望未来的项目更广泛地推进可再生能源应用；朗诗地产专门成立了研发中心，研究绿色地产的相关解决方案，采购稳定成熟的绿色技术与产品，而在其项目中已经大规模采用了地源热泵技术。有业内人士指出，低碳的第一步是建筑节能，这就要求开发商在建筑最基础的维护结构方面，如墙体保温、节能门窗方面做足功夫。 \r\n 低碳、绿色涵盖的内容涉及建筑的方方面面，当房地产行业在“低碳”大潮中寻找答案时，对采购部门的能力提出了更高要求：增强判断真、伪绿色技术与产品的甄别能力；应用新技术、产品带来的成本增加压力和品质保障之间的平衡能力。 \r\n 简而言之，不可否认工程采购模式创新对实现品质地产的作用。但事实上，上述三大创新的根本推动还在于房地产企业自身的发展理念：是否可持续，是否规模化发展。 \r\n 创新能否取得良好效果，则需要企业管理体系的支持：尤其是人员的专业素质和团队执行力，避免出现“集团发指令，区域不执行”的无奈局面。如今，中国房地产工程采购联盟等组织的成立已经促进开发企业的采购圈层逐步形成互动交流的良好氛围，以此为开端，业内对创新模式的全面推广多有期待。 \r\n 链接 \r\n ●2010年5月，恒大地产与200余家上游供应商就楼盘8.5折促销后的产业链内部整合达成战略协议。恒大表示，将在确保品质的前提下，通过招标标准化和集中采购，大幅降低材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。 \r\n ●2010~2011年，万科集团精装修房总的采购金额将近50亿元，通过执行标准化和全国性的资源整合和节约采购成本将超过10%。2010年万科集团AB级标准化装修房签约仪式上，涉及到洁具、厨房电器、石材、壁纸等15类产品，这也是万科历史上规模最大的一次集团集中采购。 \r\n ●复地与施耐德、上海建工、三菱电梯、珠海旭日陶瓷、晋江腾达陶瓷、宜兴凯华陶瓷等近30家优秀供应商签订了战略合作协议。未来将根据多元化项目开发和行业发展趋势，结合部品部件标准化研究与分级体系，有步骤、分批次地推出战略采购部品，进一步扩大战略合作规模和范围。在复地集团荣誉总承建的世博民企馆建设中，杜拉维特、欧文斯科宁、东方雨虹等供应商都主动提供了技术赞助。（唐茜/文） \r\n |
