在中国, 大型体育设施过去一直是由政府出资建设，由政府主管部门经营管理。在这种体制下，大型体育设施功能单一，通常情况下很难保证后期运营的盈利，经营管理要依靠国家和地方政府的财政支持，以至成为政府财政的包袱。为此，北京市人民政府提出了"探索新的筹融资方式，做好本届奥运会的市场化融资工作"的基本思路，以国际通行的商业机制将奥运会场馆和相关设施建设向国内外法人和经济实体进行项目法人招标。

实行大型体育场馆项目法人招标，涉及项目审批、项目管理以及融资方式的改革等，是一项创新和具有挑战性的工作，在我国没有先例可循。为了使国家奥运主体育场项目法人合作方招标工作做到起点高、规范化并符合国际惯例，国信招标有限责任公司接受北京市发展计划委员会委托后，在北京市委、市政府和奥组委的正确领导及各有关部门的大力支持配合下，广泛学习和借鉴了国外奥运场馆项目的运作经验，并把这些经验融入到编制招标文件和其他招标工作中，采取国际招标方式，确定招标工作分“资格预审和意向征集”和“招标”两个阶段，首先进行 “资格预审和意向征集”，对在全球范围内众多投标申请人的投标资格、建设方案设想、融资计划思路、运营方案意向等进行评估，通过资格预审确定了5名投标入围者，然后对投标入围者进行“招标”，对投标人提交的优化设计方案、建设方案、融资方案、运营方案以及移交方案等进行综合评审，按照市场化原则，选择优秀的设计、建筑方案，满足2008年第29届奥林匹克运动会和残疾人奥运会的要求；选择具有融资经验和能力的法人，确保项目资金筹措的充分、及时、经济；选择富有经验的建设管理团队，保证项目按期、高质量地完工和交付使用；选择切实可行的运营实施方案，使得项目能够在2008年奥运会后达到最大限度的商业化运营，最终确定了项目法人合作方，他们是以中国中信集团公司为代表的联合体，成员包括北京城建集团有限责任公司、美国金州控股集团公司以及中信集团公司所属国安岳强有限公司。中标人通过谈判分别与北京市政府草签了项目特许权协议；与北京市政府和北京奥组委草签了国家体育场协议；与北京市国有资产经营有限责任公司签订了项目合作经营合同。北京市国有资产有限责任公司代表政府出资58%与其共同组建项目公司，项目公司负责该项目的设计、投融资（除政府出资外的）、建设、运营及移交，并获得2008年奥运会后30年的国家奥运主体育场经营权。

一般来说，PPP 融资方式的操作流程是由政府或项目发起人将公共基础设施项目的特许权通过国际招标的方式授予在项目的建设和经营方面具备国际一流经验的中标公司，并投入一定比例的资金，与中标公司注资成立项目公司，项目公司筹集其余的配套资金，进行项目的建设和设备采购，在政府规定的时间内建成并投入使用，项目公司收回投资并取得一定回报之后，将项目资产转让给政府或项目发起人。项目公司对项目拥有所有权和经营权。

在奥运会七个项目法人招标场馆中，国家主体育场是个相对特殊的项目，为降低项目的融资成本和运营成本，国信招标有限责任公司积极探索采取市场化的运作模式，有机地将招标与投融资体制的改革结合起来，在融资模式上采用PPP方式，选择富有融资经验和能力的投资合作方，通过对投标人在项目的设计方案、融资方案、建设方案、保险方案、运营方案和移交方案等方面的综合评审，最终确定项目法人合作方的中标者。

这次项目法人合作方招标是北京市运用PPP投资方式，利用社会资金参与传统上由政府投资公共基础项目建设的第一次有益尝试，是政府进行项目融资和市场化运作的成功实践，为其他大型社会公益事业建设进行深化设计、施工建设、融资和运营，探索出一条发挥政府信用杠杆作用、充分动员社会资金参与公益事业建设的多元化融资新渠道。

这一成功运作方式，首先改变了过去体育场馆等大型社会公益项目由政府投资建设，运营靠财政补贴的状况，为政府减轻了大量的投资和风险，形成了“政府主导、市场运作、社会参与”的新的社会公益项目管理和投资运作体制。其次引进市场竞争机制，吸引有实力的多元化经济实体参与项目竞争和建设，利用市场化融资模式，发挥其投融资、建设、经营、管理的积极性和经验，合理分散筹资风险和运营风险，既解决了项目建设资金问题，又探索了一整套大型公益设施项目投资实行市场化运作的新型融资模式，实现了政府项目管理体制和融资机制的创新，为北京市乃至中国今后在PPP融资模式的运用提供了宝贵的经验。
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